广州开发商拟建天价养老院 床位四五万仅用二0年

2019-06-07 03:55:25 来源:百度新闻
记者:陈璞 来源:百度新闻

广州人口老龄化加剧,养老服务需求不断增加,截至2010年底,广州市60岁以上老年人口116.3万,约占户籍人口总数的14.48%。这种需求催生了庞大的养老市场,主打“养老”概念的地产项目犹如雨后春笋般在广州崛起。南方日报记者调查发现,广州惊现天价养老院,市民养老须花费45万元买一个VIP床位,入住后每个月要另外交2300元的服务和管理费用。如果非VIP会员入住,每月则需交3800元的床位费,加上基本护理费、设施及服务费,每个月至少花费5700元。VIP和非VIP的水电等及伙食费还需自理。

这家天价养老院坐落广州越秀区横枝岗2号大院内,占地1万多平方米。项目名称是“颐福居·尊长园”,位于享有“羊城第一秀”美誉的白云山麓湖公园东南角,北靠白云山脉,西倚广州艺术博物馆,项目开发商是广州颐德投资有限公司。据称,这种养老VIP床位推出后,引发市民抢购风潮,短短数月,即售卖出100余个床位,成为吸金“利器”,入账数千万元。

但有业内人士透露,这个项目土地没有经过政府部门划拨,也不属于集体用地,其产权是国有土地,规划用途是公共绿地,而且还处于白云山生态控制区,这个项目属于违建,随时有被政府强拆的风险。律师也强调购买这种房产有极大法律风险。

开发商售卖养老院VIP床位是否合法?

今年6月份以来,不断有市民向南方日报记者反映,称广州市场兴起养老地产投资,需要花费几十万购买一个养老院的VIP床位,不知这种投资是否合法。市民刘先生介绍,他有次驱车路过越秀横枝岗,被一栋很有岭南风格的建筑所吸引,原以为是西关私人住宅,走进去才发现,原来是一主打养老地产项目“颐福居·尊长园”的营销中心。中心有几十位客户正在排队看房,营销人员称,主要户型是20余平方米的单间,每套价格从28万到45万元不等。目前大部分被抢购一空,还剩下少数房间可供选择。

刘先生发现,项目开发商是广州颐德投资管理有限公司。该公司相关负责人介绍,颐福居·尊长园地块原为仓库用地,去年被租赁改造为养老地产项目。项目属于五星级的养老地产服务项目,规划共有9栋楼宇,楼高多为3层,总共约220多间房,户型面积以23—100平方米为主,有单间、二房和三房等多种户型。购买者没有房间的产权,只有20年的长期使用权,一套26平方米的单间,总价约30余万元。

刘先生提出疑问:颐德公司对外出售颐福居养老院房间20年使用权,是否合法?购买者权益如何得到法律保障?万一投资公司倒闭或养老院改作他用,购买者使用权如何得到保障?这种情况该由哪个部门监管?

今年50多岁的李先生则称,两个多月前,他经朋友介绍,花28万元在颐福居为父亲买了一套约28平米的单间(含一个卫生间)。开发商颐德公司与李先生签合同时始终未提到“卖方”二字,开发商只承诺出售该单间20年的使用权,目前房子并未建成,开发商称建成大概要到2013年1月。合同上签署的购买人为李先生本人。

李先生介绍,根据合同约定,房子建成后若李先生有家人入住,每月需缴纳2300元左右的管理费,若没有家人入住,可以通过物业转租,每月可返还一定租金,但不能自行转租。付款以后,他才发现广州市场上并没有这种售卖形式,担心权益受损。

买了床位每月还交两三千

颐福居养老院是广州市今年新添的一家民营养老院。据开发商颐德公司相关人员介绍,今年6月10日,位于越秀区横枝岗恒福路口的颐福居·尊长园开幕,板房同时接受市民观看,拟于10月1日起试住,元旦正式入住。符合条件的60岁以上的老人,每月交付4700至5700元不等的费用(含床位费和设施服务费、基本护理费)便可入住。

“以前去养老院探访老人,看到他们的境况让人感觉很不舒服。”广州颐德投资有限公司总经理黄东升透露改做养老地产的初衷。据其向媒体介绍,去年,他租下横枝岗路占地面积1万平方米的仓库用地,改造成目前的颐福居。这是颐德投资公司进军养老行业的首个项目。该地为广百和民政局所有,租约为20年。

黄东升说,经过改造,颐福居共有9栋楼,楼高3层,可容纳200多张床,建筑颇具岭南风格,室内装修设计类似酒店。有床、衣柜、电视,还有卫生间等,将为入住老人提供“食、住、娱、养、护、康、学、交”全面服务,拟让长者过上体面而有尊严的生活。

颐福居户型有豪华套间、一房一厅、两房一厅和三房一厅,以单间为主。如果交28万元,则可成为VIP床位会员,享有20年的使用权,不过,每月仍需另行再缴纳2800元的入住费用(含护理费、设施配置费及管家服务费),水电及伙食费等自理。VIP床位会员卡届时可由直系亲属继承,可以转让,或由投资商按使用比例回购。如果非会员入住,则每月需交3800元不等的床位费,加上基本护理费、设施及服务费,合共4700元至5700元/月。

黄东升表示,目前养老地产拿地颇为不容易,一般都是经政府批准后进行熟地改造。目前,颐德在白云机场、番禺华南板块仍有个项目在谈,“面积比颐福居·尊长园大几倍”。

采用VIP会籍形式经营

南方日报记者曾多次来到颐福居·尊长园的营销中心。现场销售人员表示,和其他大部分养老地产项目不同,颐福居采用的是VIP会籍形式经营。会员卡分20年白金卡、10年金卡、5年银卡三种,会费4.8万—45万元不等,相当于长租该套房5—20年时间。

记者调查发现,营销中心的销售人员来自广州方圆地产顾问有限公司。据介绍,颐德公司跟他们公司签订了销售合同,独家全权委托他们销售养老院床位。公司根据销售业绩提成,购买者直接跟颐德公司签订购房合同。

在养老院两旁的繁华街道,“开盘价26万起绝版珍贵,一席难求,抢购热线020—83586999”的颐福居·尊长园硕大广告牌铺天盖地。在各大售楼网站和论坛,叫卖颐福居的帖子层出不穷。

记者留下联系方式以后,就不断接到销售人员打来的电话,称“我们本周以卖20年的会籍为主,付款采用‘四四二’的方式。如果你有意购买,当日可以先交定金2万元,七个工作日内签‘尊长卡购买协议’后交余款的四成,然后再在11月31日前交另外四成,还剩下两成房款在明年1月份收楼的时候交付。”

养老院投资客占大部分

“在越秀区,你还能找到单价1.1万—1.3万元/平方米的项目吗?不可能,连二手房也不可能。”营销人员反复向记者计算,拿45万元30平方米来说,每平方米只要1万5千块钱。项目位于享有“羊城第一秀”美誉的白云山麓湖公园东南角,北靠白云山脉,西倚广州艺术博物馆,地理位置十分优越,属于生态严控区。而且购买的房子只有3层,类似于独栋别墅,容积率很低,配套设施丰富,按照市场价至少10万平方米以上。

记者翻阅营销中心的销售控制表发现,目前公寓共售出了一百余个VIP床位,只剩下少部分床位处于待售状态。工作人员称,这种房子还特别适合投资。对投资客来说,不仅可以让自家老人居住,还可以等几年升值后转让出去,如以30万元买套26平方米单间的使用权,几年后,你可能以50万元以上的价格转让。从目前意向登记的人来看,投资客占的比例有多少?销售人员介绍,具体比例没有统计,但比例至少在百分之70以上。

广州颐德投资有限公司总经理黄东升曾透露,购买养老院的VIP床位完全可以作为投资,用于抗通货膨胀,如果自家老人不住,也可以委托他们公司项目代租收益,以每年约7.2%的比例返租。另外,VIP床位会籍不仅可转让,还可以继承,满5年后还可由颐德公司回购。转让床位,只要买卖双方达成协议后,到公司更名,支付3千块钱过户费即可。如果投资26平方米的单间,并交由他们管理、出租,每年可返还3万元租金。

购买养老院床位果真如此一本万利?有业内人士跟南方日报记者算了一笔账,据其介绍,以45万元30平方米的户型来说,每平方米只要1万5千块钱,但是养老院的床位使用权只有20年。换算成一般房屋住宅70年的标准,购买者实际上每平方支付了5万2千5百元。

而且这所养老院的管理费用奇高,这名业内人士计算,这个小单间每个月还要交2300元服务费,一年就要交27600元,20年就要交55.2万元,再加上45万元的入会费用(即买20年使用权的费用,也是销售人员所说的床位费),一个老人20年必须要花的总费用则为100.2万元。而且VIP和非会员的水电等及伙食费还需自理,这笔费用恐怕也要每个月一千以上。

这名业内人士称,颐福居·尊长园属于彻头彻尾的天价养老院,仍按30平方米单间45万租金计算,摊到每月,租金为1875元,加上每月2300元服务费等,一个单间一张床位的合计每月花费为4175元。(成希 廖舒雯 刘晓)

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